Casas Reposeídas, “Short Sales”, Subasta Pública

September 26, 2010 Compra de casa, Propiedades reposeidas, Short sales 2 Comments

En cualquiera de estas situaciones existen oportunidades increíbles para poder adquirir una propiedad bien, pero que bien por debajo del valor de mercado. Esto te da una ventaja ya que si deseas venderla propiedad de aquí a 1 año le puedes sacar ganancia. O si quieres comprar una propiedad para vivirla, significa que puedes tener una casa espectacular con un pago cómodo.

Es bien importante que puedas aclarar cuál es la diferencia entre cada una de estas para que aproveches oportunidades y sepas identificarlas tan pronto te tropieces con ellas.

Empezaremos describiendo que es un “Short Sale”, este término es moderno en Puerto Rico. Les explico que para la banca hipotecaria esta crisis económica ha sido un evento histórico que por primera vez afecta los valores de las propiedades y a su vez ha ocasionado que miles de personas estén entregando sus hogares y otros miles han comenzado a tener atrasos y van por el mismo camino. El proceso de ejecución de propiedades es uno muy costoso ya que conlleva gastos legales complejos y mantenimiento de estas propiedades. Aunque la garantía del un préstamo hipotecario lo es la propiedad no quiere decir que es un negocio para el banco quedarse con este colateral. El negocio de la institución es generar intereses, no vender propiedades ya que por cada entrega de una propiedad se refleja una pérdida del monto de este préstamo en los estados financieros de la empresa.

Por tanto si el quitar una propiedad es un proceso caro y lento que puede durar 12 meses aproximadamente, porque llegar a este? El “short sale” es un proceso donde por ejemplo hay una propiedad que está en atrasos por el dueño y le aparece un prospecto comprador que le dice al vendedor: Yo te la compro por $120,000, pero el problema es que la casa debe $145,000 al banco y tiene un valor en el mercado de $160,000. En este caso si la propiedad ya está en peligro de comenzar a ser ejecutada o en el proceso de, el vendedor a través de un corredor de bienes raíces puede presentarle al banco esta propuesta a través de un contrato de compra venta, fecha de tiempo que lleva la propiedad en el mercado, comparables de ultimas ventas, esfuerzos de venta, entre otros y el banco analizara la oferta de los $120,000 para determinar si acepta la oferta y solo declarar como perdida $25,000 que es la diferencia entre lo que debe versus la oferta de $125,000.

Esto evita que la institución continúe perdiendo dinero en gastos legales, intereses y en tiempo. Este año he trabajado 3 casos de estos y el banco asume a pérdida y costos legales. El comprador puede financiar esa cantidad y llevarle un cheque al banco. El vendedor no le deberá nada al banco ya que el banco acepto la oferta.

La otra oportunidad lo son las subastas públicas. Estas subastas se llevan durante el tiempo de ejecución. Este es el último intento que se le da al dueño de la propiedad de vender la casa. Esto se lleva a cabo antes de que el banco reposea totalmente la casa y que la pueda vender como propiedad reposeida. Para participar en una subasta pública hay que estar pendiente a los edictos del periódico en donde aparecen las demandas entre cliente y banco para seguir la historia del proceso de ejecución y estas subastas se ven publicadas en las casas alcaldías y boletines en las colecturías del municipio de donde es la propiedad e indican, fecha, lugar y hora. Por lo regular es en el tribunal. De estas participan muchos inversionistas y hay que ir con dinero en mano. Si postas por $80,000 debes tener los $80,000 contigo en cheques de gerente y un buen maletín.

Cuando la casa esta reposeida finalmente es que el banco la quito y esta por lo regular ya es publicada en el sitio de internet del banco y este le pone un precio sugerido, pero está disponible a ofertas. Por lo regular lo primero es hacer una cita con un ejecutivo del banco y le recomiendo que antes de la cita ya se haya precalificado con algún ejecutivo hipotecario para que le precalifique y le diga si califica para esa cantidad o hasta cuanto califica y le de una carta de pre aprobación. Ya así usted va a la segura y dispuesto a negociar. Luego le puede dar una oferta por escrito al banco y la institución analizara la misma y le dará una contraoferta o le aprobara la misma. En la carta que le de al banco escriba las cosas necesarias que le hace falta a la casa, haga mención de que su oferta es seria y de que usted es un cliente precalificado, puede mencionar si hay otras propiedades reposeídas o a la venta y las condiciones de la propiedad.

Llame para más información a Daniel Ruiz 787-392-0002